运营好景区，得先知其属性。人工打造景区，有其生命周期。作为精神和物质兼具的消费，景区产品有自身特性。客观分析资源禀赋梳理市场需求，明白景区类型类别行动才不会盲目。景区运营从认知其属性开始，准确理解并合理运用才能少走弯路。

 01  生命周期 

景区日新，才能常青。更新迭代，生命周期。探索规律，制定对策。提前布局，顺势升级。

新生事物都有生命周期，景区也不例外。旅游景区（旅游地）发展历程包括探索、发现（起步或参与）、发展、稳固、停滞和衰落（或复苏）6个阶段，不断往复，生生不息。

◆探索期

纯粹的自然景观吸引力，因大众传播游客自发前往。没有人为干预和改造，只有零散的游客。没有特别的设施，其自然和社会环境未因旅游而发展变化。自然而然，顺其自然。

◆参与期

随着旅游人数增多，旅游活动变得有组织、有规律。游客增加需求凸显，在地居民开始为旅游者提供一些简陋的膳宿设施，景区运营者改善配套设施与交通状况。主动改变，服务游客。

◆发展期

经营者加大旅游市场广告投放，逐步形成规范化管理，景区基本成型。趋利行为导致外来投资骤增，简陋膳宿设施逐渐被规模大、现代化的设施取代，旅游地自然面貌的改变十分显著。

◆稳固期

景区管理规范设施完善，游客量持续增加但增长率下降。景区空间布局合理功能分区明显，地方经济活动与旅游业紧密相连。伴随外来活动的高度渗透，常住居民中开始对旅游产生反感和不满。在旅游业繁荣、经济向好的表象下，社会矛盾不断积累，甚至恶化影响经营。

◆停滞期

过度商业化，景区自然和文化吸引力被“人造设施”代替，旅游地良好形象不复存在。传统老景区因产品毫无改变进入“视觉疲劳期”，游客严重流失，市场份额难以维持。

◆衰落期

景区衰落商业转卖率很高，旅游设施老化并淘汰消失，刻舟求剑的旅游地变成名副其实的“鸡肋”慢慢没落。徘徊在十字路口的景区如果能及时迭代升级，通过新形象塑造、新业态构造、新景观打造、新氛围营造、新营销智造等措施，让旅游地的吸引力增强从而进入复苏阶段。 

景区生命周期，懂起止，有进退。景区持续运营，掌握好是良机。

 02  产品特性 

景区产品，“五性特征”。

符合市场需求的旅游产品是景区核心竞争力，其构成要素主要包括旅游吸引物、旅游设施、可进入性和旅游服务等要素。景区产品属于一次性消费，具有综合服务性、功能愉悦性、不可转移性、不可转让性、不可储存性、不可分割性等五性特征。项目建成不等于就是旅游产品，好的旅游产品必是优质项目。好产品，善经营，“五性”要理解透彻。

景区好产品，消费显水准。摸清产品特性，契合游客口味。

◆综合服务性

景区出售给游客的旅游产品，通常是包括食、住、行、游、购、娱要素在内的综合性组合体。旅游是一种综合性的社会、经济、文化活动，主体是旅游者。旅游需求是多方面的，不同旅游者的需求不同。在市场经济条件下，景区产品就是通过满足游客多种需求而获取利润。需求多样，服务综合。旅游产品既包含有物质内容，又包含有精神内容，是一种组合型产品。

◆功能愉悦性

景区产品的效用就是满足人们旅游愉悦的需要。旅游者购买旅游产品，通过愉悦感官，求得心理上的美感享受，陶冶性情。旅游就是别样生活体验，包括前往旅游地和离开旅游地的旅行过程，以及在旅游中的活动感受，最终形成完整的旅游体验印象。

◆不可转移性

景区产品具有不可移动性，在其进入流通领域后仍固定在原来方位上，旅游者必须亲自到旅游产品所在地进行消费。旅游产品固定于一定的空间，所有旅游地点都是确定不变的，而且往往是在远离旅游者的某个空间位置上。在旅游活动中，发生空间转移的不是旅游产品，而是购买旅游产品的主体——旅游者。旅游产品的流通不是以物流形式出现，而是以其信息传播形式出现，因此旅游企业就不可能像其他企业那样将旅游产品通过运输手段进行异地销售，必须是旅游者根据需要亲自前往旅游产品的生产地进行消费。这样，旅游产品吸引力的大小就成为旅游企业经营成功的关键。

◆不可转让性

旅游产品出售后，转让的仅仅是在一定时间和空间内的使用权，而不是像销售一般消费品那样同时转让所有权。旅游者在购买这种使用权的同时，不仅不能将旅游产品带走，而且要保证在使用期间内旅游产品物质和非物质构成的完好无损。

◆不可储存性

旅游产品不能像一般商品那样可以被有效地储存起来，以备将来出售。旅游者购买旅游产品后，旅游企业在规定的时间内交付有关产品的使用权，一旦旅游者不能按时使用，就须重新购买，所以旅游消费者只享有旅游产品的暂时使用权。未被游客消费前，景区为生产产品所付出的人力、物力和财力资源就是一种浪费。对于经营者而言，销售机会一旦丧失，折旧已经发生，人力已经闲置，资金已经占用，造成的损失永远也得不到补偿。如一间空房，今日未被旅游者占用，这一日里应转移的价值便不可能实现，应该实现的价值就无形地损失了。

◆不可分割性

一般物质产品的生产过程和消费过程是可分离的。这种分离性表现为时间上是可以有差异的，今年生产，可以明年消费；在空间上也可以是有距离的，甲地生产的产品可到乙地消费。旅游产品的生产（或经营）和消费常常发生在同一时空背景条件下，生产和消费密不可分，往往处于一个过程的两个方面。旅游产品在生产开始的同时，消费也即刻启动，消费结束时生产也不再进行。旅游产品的生产者与消费者直接发生关系，旅游者只有而且必须加入到生产过程中，才能最终消费到旅游产品。游客参与多，体验性强，满意度高，这是其它产品不具有的属性。

搞懂产品属性，进退有度淡定。

旅游产品既有物质属性又有精神内涵，有别于日常生活用品，更不等同于建设项目。综合需求，优生活体验；愉悦身心，精神升华；吸引力大，游客向往；即时消费，躬身入局；参与生产，深度体验。旅游产品的独特属性，经营景区要创意应对。游客好感，成功手腕。

好产品，游客恋。遵循产品规律，不能想干就干。

 03  景区类别 

市场需求决定产品属性，资源禀赋决定景区类别。景区自身的先天条件决定了未来成长空间，选准合适的赛道发展才能不间断。按照景区资源的延伸轨迹，一般可分为山水型景区、人文型景区、度假型景区、游乐型景区等五种类别。用好资源，转化资产，沉淀资本，就是水准。不迷失本心，不妄想捷径，景区发展切忌不伦不类。经营痛苦景区，大多在于归错了类。

景区走错门，肯定是不行。异想天开的路，必定是不归路。

◆山水型景区

资源品阶高的名山胜水，因日积月累的品牌效应自然而然成为景区。有的地方景观环境好，但没有泰山黄山名气响，没有长江黄河的底蕴深，靠山水资源拦门卖票就难以成为持久可能。

◆人文型景区

拥有国家级乃至世界级的人文资源，具有独一无二的全球影响力才能靠资源成为景区。故宫、长城、兵马俑，这些地方厚重的人文历史便是传说，无需添油加醋搞宣传。保护好，便悠久。

◆度假型景区

占有独特资源，如疗养汤泉，优良雪场，宜人的避暑避寒环境，以及有阳光、海浪、沙滩、仙人掌的地方。唯美而梦幻，度假就可以作为生活的全部。专为度假而生，物候天象具备。

◆休闲型景区

山水皆宜人，休闲正当时。对于大部分有山有水但没有名气的景区来说，在满足“人民对美好生活的向往”进程中提供休闲场所应是不二选择。山美水美人也美，民风淳朴更养人。让城里人上山下乡养生养老、放松休闲是这类景区的发展方向。走错路进错门，左右晃荡要不得。

◆游乐型景区

游乐型景区，展示世界前沿科技。尖叫的，刺激的，具有独特IP形象的，没有数一数二的两刷子别玩游乐景区，勉强上马注定不长久。依托于人口红利的城市游乐园不在此列，它面对的是区域市场，只需要提供成熟游乐设备供市民消费即可。游乐能够成景，必是时代引领。

 景区站错队，满眼尽是泪。东搞西搞，多是瞎搞。做好自己，方立规矩。搞懂景区类别，适合自己才行。

资源高效转化，有收益才不怕。山水景区好，无名难担当。人文景区靓，少底蕴怎够？独特资源，度假不难。山水刚好，休闲当时。游乐景区，大流量支撑。对于大部分景区来说，有山有水有文化底蕴，休闲放松正合趋势。度量手中资源，咬定目标向前。定位准，是根本。

 结语 

景区常识，须得明白。运营依托，决策依据。一味拍脑袋，景区泪流干。经营景区，得有讲究。建设时序和推进速度，吻合生命周期律才管用。掌握产品属性，合理使用资源减少浪费。准确定位景区类型，将优质资源快速转化为经济效益。旅游行业看似简单，深入下去才知艰险难干。几个常识搞不明白，景区必定鸡犬不宁。闻道，解术，大踏步。